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    碧溪新区一体化镇村布局规划方案公示
     
    D>
    地块编号
    户数
    村庄居住用地
    (公顷)
    村庄工业用地
    (公顷)
    备注
    安置区域
     
    Ⅰ-1
    541
    45.45
    4.09
     
    至碧溪近期安置地块
    Ⅰ-2
    201
    12.4
    3.29
     
    至碧溪近期安置地块
    Ⅰ-3
    95
    7.75
    0
     
    至碧溪近期安置地块
    Ⅰ-4
    6
    0.49
    0
     
    每户安置房一半至东张近期安置地块,一半至碧溪近期安置地块
    Ⅰ-5
    56
    4.56
    0
     
    每户安置房一半至东张近期安置地块,一半至碧溪近期安置地块
    Ⅰ-6
    126
    10.28
    0
    已置换完毕
    每户安置房一半至东张近期安置地块,一半至碧溪近期安置地块
    Ⅰ-7
    37
    3.01
    4.23
    已置换完毕
    每户安置房一半至东张近期安置地块,一半至碧溪近期安置地块
    Ⅰ-8
    366
    36.06
    3.99
    已置换完毕
    每户安置房一半至东张近期安置地块,一半至碧溪近期安置地块
    中期
    Ⅱ-1
    184
    15.04
    0.50
     
    至浒浦中期安置地块
    Ⅱ-2
    1158
    94.48
    0
     
    至浒浦中期安置地块
    Ⅱ-3
    184
    15.04
    0
     
    至碧溪中期安置地块
    Ⅱ-4
    57
    4.65
    0
     
    至碧溪中期安置地块
    Ⅱ-5
    214
    17.5
    1.9
     
    至碧溪中期安置地块
    Ⅱ-6
    116
    9.49
    22.31
     
    至碧溪中期安置地块
    Ⅱ-7
    152
    12.4
    2.16
     
    至碧溪中期安置地块
    Ⅱ-8
    584
    47.65
    0.65
     
    至碧溪中期安置地块
    Ⅱ-9
    130
    10.60
    0
     
    每户安置房一半至东张中期安置地块,一半至碧溪中期安置地块
    Ⅱ-10
    397
    32.39
    5.09
     
    每户安置房一半至东张中期安置地块,一半至碧溪中期安置地块
    Ⅱ-11
    425
    34.68
    40.13
     
    至浒浦中期安置地块
    Ⅱ-12
    869
    70.91
    10.50
     
    至碧溪中期安置地块
    Ⅱ-13
    681
    55.64
    17.0
     
    每户安置房一半至东张中期安置地块,一半至碧溪中期安置地块
    远期
    Ⅲ-1
    4107
    335.22
    124.57
     
    至浒浦、碧溪远期安置地块
    Ⅲ-2
    3578
    291.83
    47.80
     
    至碧溪、东张远期安置地块
    Ⅲ-3
    572
    46.68
    8.02
     
    至碧溪远期安置地块
     

    二、近期实施计划

    (一)置换范围

    碧溪办事处:小市村地块, 541户,安置于通港路以东、兴庆路以西安置地块。
    东张办事处:白茆塘以东、通港路以北地块,366户442户;白茆塘以西、通港路以南地块,126户;白茆塘以东、通港路以南地块,37户;奇瑞量子安置地块56户;东张安置地块6户。置换村民安置于通支路以西,虹桥路两侧安置用地。
    吴市办事处:高速以东地块,201户175户;吴市管理区东部地块95户。
    表7-2  碧溪新区近期安置用地需求表
    名称
    需置换户数(户)
    需建新户数(户)
    需建新面积(平方米)
    建新用地(万平方米)
    碧溪办事处
    541
    1133
    294580
    16.36
    浒浦办事处
    0
    0
    0
    0
    吴市办事处
    296
    0
    0
    0
    东张办事处
    591
    295
    76700
    4.26

    (二)建新安置用地落实

    建新安置用地主要从建设成本、实施难度及农民选择意愿等角度出发,选择现状农居少、拆迁建设成本小;靠近各级市级或片区级中心、土地价值较高的区域。

    1.用地规模

    2010-2012年(三年计划),碧溪新区需置换1428户,共需安置用地20.62万平方米。

    2.用地落实

    碧溪片区:通港路以东、兴庆路以西安置地块,用地19.75万平方米,可安置1369户。
    东张片区:通支路以西,虹桥路两侧用地3.09万平方米,可安置213户。
     

    (三)用地测算

    结余用地=村庄居住用地+村庄工业用地-建新安置用地;
    现状村庄居住用地为132.56万平方米;
    现状村庄工业用地为15.60万平方米;
    结余用地=132.56+15.60-22.85=125.3万平方米。
     

    (四)投资估算

    1.成本资金估算

    (1)农户拆迁安置费用
    农户拆迁补偿费用:10万元/户(含房屋搬迁补偿费、搬家补助费、过渡费、搬迁奖励费等);则农户拆迁补偿费用为
    1582户×10万元/户=15820万元
    安置房及配套费用:按每户居民260平方米测算,近期需安置1540户,每户安置房及配套费用按2500元/平方米测算(含建新用地征地费用),则安置房及配套费用为
    1582户×260平方米/户×2500元/平方米=102830万元
    农户失地补偿费用:按3万元/人标准执行,则农户失地补偿费用为
    1582户×3.2人/户×3万元/人=15187万元
    (2)土地复耕及整治费用
    148.16万平方米×15亩/万平方米×1.28万/亩=2844.6万元
    (3)其他费用
    考虑到一体化实施过程中的不可预见因素,规划估算不可预见成本约占成本总费用的10%测算。
    综上各项,成本费用总和约为15.18亿元。

    2.土地经营收益资金估算

    考虑到碧溪新区开发的灵活性与不确定性,本规划未对具体结余用地进行空间落实,因此具体结余用地的构成预测具有不确定性,结合新区近期项目开发趋势,预测结余用地构成中,工业用地按总量60%测算,商业/居住用地按总量40%测算,则
    工业用地出让收益资金
    125.9万平方米×15亩/万平方米×60%×20万/亩=22662万元
    (工业用地出让费用约为20万元)
    居住用地出让收益资金
    125.9万平方米×15亩/万平方米×40%×70万/亩=52878万元
    (商业/居住用地出让费用约为65万元)
    综上各项,土地经营收益资金总和约为7.55亿元

    3.盈亏收益资金估算

    盈亏收益资金=土地经营收益资金-成本资金=7.55-15.18=-7.63亿元
    近期通过城乡一体化政府安置农户以及拍卖地块所得差价,政府需投入约7.63亿元财政。
     
     
     

    第八章  规划实施政策与保障措施建议

    一、规划实施政策建议

    (一)深化规划、加强管理

    进一步深化规划内容,制定相应的详细规划以及具体的实施计划,严格规划管理、保证规划的良好开展。

    (二)因地制宜,提倡创新

    结合本地实际,因地制宜,突出重点,分步实施,研究和探索最适合本区域现状的拆旧和建新方案、置换形式等

    (三)加强政府引导及舆论宣传

    政府重视一体化工作,成立专门重视舆论宣传,利用各种媒体做好国家相关政策尤其是惠农惠民措施的宣传讲解,转变农民客服对待住宅问题的思维定式,促进农宅置换商品房工作的推进。
     

    二、保障措施建议

    (一)统筹兼顾、加强领导、多方沟通

    坚持统筹兼顾的原则,正确处理好各方的利益关系。成立专门的领导小组,成员涉及各主要部门,同时加强国土、规划、财政、民政等各行政部门的合作,对参与置换农户的就业、社保、教育和医疗等方面通盘考虑,确保城乡一体化进程顺利进行。

    (二)规划引导、实施完善、刚性与弹性相结合

    以规划为引导,确保实施的科学性及公共利益的保障,针对具体实施中出现多种问题,不断采取措施完善。
    加强对村民住房建设的管理,原则上碧溪新区范围内农民新建住房严格控制,有住房建设需求的宜统一纳入双置换计划考虑。

    (三)政府引导、市场参与、主体多元的投融资新机制

    以公共利益为前提,市场机制与政府主导相结合,充分发挥市场配置资源的基础性作用;通过多途径、多渠道筹措资金,做好整体财政保障。

    (四)保障农民根本利益,引导农民多元渠道实现就业

    努力提供多种渠道与平台,给农民更多的发言权,使农民根本利益得到切实保障。一方面通过农民就业制度改革,加强农村劳动力培训,提高劳动者素质,推进农民向二三产业转移。另一方面政府可以通过贴息贷款或一定形式财政补贴,鼓励生产制度创新,鼓励农业产业化经营。

    (五)拓宽渠道、支持集体经济发展

    优化资源配置,实现土地规模经营。采取有效措施,协助农民尝试自愿联合、农户委托、土地股份合作社等多种形式进行土地流转来引导土地规模经营和现代农业建设,实现农业产业化经营。
    制定优惠政策,鼓励发展集体经济。建立农村集体企业发展基金、农业企业实行保险补偿机制、集体企业税收返还等新制度,鼓励农村集体经济发展。土地被征占地区,应给乡村集体经济组织预留发展空间,引导发展商业、服务业,并将收益向成员分配。完善土地征占补偿制度,政府利用土地补偿储备金,为失地农村集体经济组织建设商业用房或其他设施,采取无偿或赎回的方式转让给乡村集体经济组织经营,保证农民失地不失业,转变农村集体经济组织经营方式。
     
     

    附录:常熟市碧溪新区城乡一体化镇村布局规划论证意见

     
     
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